第560章 【长江实业的短期方向】

经过三天的高层磋商，长江实业和太古洋行达成了协议：合资组成新的地产公司——施利亚地产，双方各自出资0.5亿港币；施利亚地产向太古洋行购入第一期地盘，面积为6万平方尺，价格为6000万港币。

‘太古城’首期住宅项目规划的是5幢‘双十字’造型住宅大厦，一层八户，每幢楼26层，总计1040个住宅单元；

建成之后，拥有楼面面积80万平方尺左右！

合同签订之后，太古洋行也大方展示出太古城的设计蓝图，哪怕是吴光耀也不由得佩服起来；

按照太古洋行的设计，‘太古城’十期住宅项目逾10000个住宅单元（50幢住宅大厦），每个住宅单元600平方尺到900平方尺不等，这样算下来太古城住宅面积有800万平方尺；

吴光耀倒抽一口冷气，由于太古城的地皮成本非常低，楼面地价仅为70港币每平方尺；

按照目前的人工、材料等成本，每平方尺楼面造价预计在60港币左右；

也就是说每平方尺楼面成本价格，只有150港币不到！

那么能卖多少钱呢？

按照历史，1976年太古城首期两幢楼的售价为230港币每平方尺；

到了1977年，每平方尺售价将达到300港币每平方尺；

到了1981年，地产达到巅峰，每平方尺将达到1300港币。

获利之丰，可想而知！

而且，太古城还规划了300万平方尺的‘太古城中心’，号称全港最大的商场（后被海港城超越），经营方式只租不售；商场内可以容纳数百家精品店、百货公司、超级市场、酒楼餐厅、电影院以及溜冰场等各种娱乐设施。

整个太古城就贡献了1100万平方尺的物业，但就算如此大的面积，整个太古船坞地皮的建筑比例只有25%；

按照港府规定的35%建筑比例条例，太古城拿出了将近40亩（24万平方尺）的土地，用来开辟花园、娱乐场、休憩场地；

所以，太古城的居住环境堪称一流。

太古洋行的地产策略虽然保守，但吴光耀是真心的佩服。

长江大厦，董事长办公室。

吴光耀对着沙发上的黎星说道：“大型私人屋邨将成为香港住宅市场的主流，这也是我这些年到处收购老牌公司的目的！”

黎星听的心情澎拜，长江实业如今也算拥有了几块大面积地皮，可发展大型私人屋邨。

“老板，我们要马上发展大型私人屋邨计划吗？”

吴光耀有意考考自己这个得意高管，所以说道：“你打算怎么利用薄扶林、铜锣湾、赛西湖、太古山谷1号段，说说你的计划？”

长江实业目前拥有的地皮储备情况如下：

一、230万平方尺的小型地盘/旧楼，这些是在六七事件中，趁低吸入的地盘（原本380万平方尺）；这些地盘地理环境较好，普遍位于本岛和九龙繁华地段。

二、500万平方尺的新界乙种换地权益书/新界地皮，这是这些年来长江实业矢志不渝的结果。

三、大型地盘，包括薄扶林（90万平方尺）、铜锣湾（130万平方尺）、赛西湖（86万平方尺）、太古山谷1号（50万平方尺），这些地皮都是可求而不可遇的好地皮。

这样算下来，长江实业已经拥有1000万平方尺的土地储备，可谓是强悍之极。

也正是因为如此，吴光耀在这次地产大跌30%之际，并没有趁底吸纳新的地皮；

其中也是有两方面的考虑：

第一，1982年还有一次大机遇，可以储备大量土地；

第二，吴光耀有意让自己旗下的地产公司，专攻私人屋邨项目（1500个住宅单元加各种商业的项目，相当于前世的内地小区。）；小型的住宅项目（几幢楼的底盘）不是放弃，而是减少数量。

黎星想了一想，认真的说道：“按照目前的形势，我预计港岛的地产将在1976年开始旺盛，按照香港的地产周期，一个旺市会持续四五年.”

黎星话还未说完，吴光耀鼓掌称赞他的预判性！

可以说，黎星完全摸透了香港的地产趋势；

当然，不是说在1981年以后，长江实业退出地产市场，而是提前减轻债务、减少楼盘开发、减少大规模投资，以此来抵御风险而已；地产业务当然不会停，否则公司的职员、以及合作的判头、工人该如何安置。

得到吴光耀的肯定，黎星立马信心更甚，开口说道：“所以，关于四块大型地盘，我的想法是：赛西湖地块，立马修建一个集娱乐、运动、休闲为一体的大型活动场所，和赛西湖景区连成一片；并预留10万平方尺的住宅用地，在1976年进行开发私人屋邨；在10万平方尺的地盘上，可修建12幢26层住宅大厦；届时，总楼面面积预计在160万平方尺，逾2000个住宅单元。”

吴光耀点点头，由于整个地盘高达86万平方尺，那么修建12幢住宅大厦，自然不可能超过建筑容积率，甚至说非常低。

吴光耀插话道：“1976年开发住宅的话，我们可以分别在1978年、1979年、1980年，分为三年进行销售。”

虽然知道1981年的高达住宅可达1300港币每平方尺，但是考虑的市场、财务等各方面，长江实业也不可能捂在手里这么多年。

据吴光耀所知，1976年港岛的高级住宅就达到了300港币每平方尺，而到了1981年，将达到1300港币每平方尺，涨幅为3倍左右。

黎星点点头，老板既然说分为三年销售，那么自己只需将12幢住宅大厦也为三期工程即可；

这样一来，既减少了财务压力，又不会被人说！

此时，黎星已经通过吴光耀的话语，而清晰的明白了港岛地产走势，所以信心十足！

黎星接着说道：“太古山谷1号地盘，和赛西湖地块的操作方法和时间差不多。”

吴光耀再次点点头，补充道：“可以选择在1975年底就起楼！”

虽然在1974年到1976年，这几年长江实业起楼的面积较小，但是不影响长江实业：

第一，长江实业的财务状况可以支撑这两三年的相对空白期；

第二，港岛一建这几年也有很多商业楼宇项目，并不会让工人和判头大量失业！

想到于此，吴光耀提醒道：“我预计到了1976年，港岛会出现抢工人，抢判头的情形，你要做好心理准备！”

黎星的内心深处，对吴光耀的佩服无疑又增加了许多！

事业如此庞大的老板，居然连这种场景都能预判出来，可谓真的是脑容量大的出奇！

“恩，老板放心，我会拿出方案的！关于铜锣湾的那块地皮，我已经做好的规划！铜锣湾是港岛的第二商业中心，而铜锣湾的那块奶牛场地皮更是高达110万平方尺，还有一些制冰厂等地盘，也有20万平方尺。所以，我打算在这些地盘上面，修建五幢高档商业大厦，以及一个包含购物中心的高档私人屋邨及高档住宅项目。而五幢甲级写字楼计划，我打算最近就开始进行！”

换做是其它地产公司，五幢甲级高档写字楼，绝不是那么轻而易举的事情；

但是对于长江实业来说，并不存在这个问题！

其它的原因暂且不说，就凭长江实业的背后是吴光耀；

管理层也知道，哪怕因为发展速度过猛，而导致出现财务状况，也不是大难临头；

因为吴氏家族随时可以私有化这个公司！

就连港岛股民都知道这个道理，所以，长江实业自股灾之后，市值不过蒸发了40%（绝大数上市公司蒸发了70%），依旧还有42亿港币的市值；

这个市值从最开始占香港总市值的9%，现在已经攀升到占香港总市值的15%，达到了一个可怕的程度。

股民不仅仅看到了长江实业的背后有吴氏家族，不担心倒闭；

还有一个非常明显的财务状况良好，并且长江实业的收租非常高，而且稳定（商业地产只降了25%，新加坡更是收租上涨）。

综上，靠着两个大型商业体和六幢甲级写字楼收租，长江实业的股票硬是很刚！

当然，这也有个坏处，那就是吴光耀提前抛售了12%的长江实业股票，再重新买进，赚了才仅仅三亿港币。

“铜锣湾的高档住宅项目，我打算从1975年开始起楼；至于薄扶林那块地皮，我觉得还是先储备起来，到了八十年代再考虑！”

铜锣湾的地皮在修建了5幢商业大厦及小型购物中心之后，预计还能剩下80万平方尺左右，预计可以修建4000套高级住宅单元，确实够长江实业消化一个阶段了。

但是，吴光耀还是摇摇头，说道：“薄扶林那块地皮，也在1975年开始建设一个大型屋邨。地皮虽然留在手上可以等房价升值再造，但是这么大一块地方空置，会被人说闲话的！重要的是，八十年代，我们长江实业依旧不会缺大型私人屋邨的地皮，你就放心吧！”

黎星点点头，说道：“恩！既然如此，看来我们这几年大项目真的很多！”

其实，长江实业八十年代的大型私人屋邨地皮根本还没有坐落；

港灯的两块地皮虽然可以发展大型私人屋邨，倒是港灯本身实力不弱，自己贸然将港灯的地皮剥离，也容易被人诟病；

所以，吴光耀认为港灯也有必要成立一个地产公司，自己开发北角电厂和鸭脷洲电厂这两块地皮；

当然，兄弟公司可以参与进来！

本着有钱一起赚的原则，吴光耀已经不会轻易的私有化公司了！

除非，这个公司被港岛股民严重低估，造成不利于公司发展，比如九龙仓集团；

而和记黄埔、港灯这些公司，经营本身没有问题，何必要吃独食呢？

所以，长江实业八十年代的开发大型屋邨地盘，目前只有一个选择，那就是天水围；

吴光耀准备造新市镇，长江实业正好参与进来！