一辆老款桑塔纳，正在路口等红灯。
副驾驶座上。
年近四十的中年女人，打扮显得很简单朴素，扎着马尾辫，将手提包放在腿上。
这时回过头，问道：
“老周，那位港城的小明星，好像有点实力吧？我听说企鹅集团很多股份，都被他给买走了，这可是我们深城互联网行业的龙头企业。”
名叫周天胜的中年男人，四十多岁的年纪，长着一张国字脸，正手拿杯子喝茶。
看打扮和形象，局里局气的。
听完。
他笑道：
“范无眠可不是什么小明星，名气大得很。”
“昨天我家邻居的闺女死缠烂打，求着她妈去买他的专辑，明年就要高考的人了，一点都不让她爸妈省心。”
“好像不仅成了企鹅集团的大股东，还在燕京什刹海旁边，拿下了一座价值上亿的私人会所，这可不简单啊，位置真绝了，真正做到谈笑有鸿儒，往来无白丁”
在他手底下办事的中年女人，推了推眼镜回道：
“我说的小明星，是指年纪小，出门之前稍微查了查，新闻上说他有十几亿港币资产，但也欠下银行不少贷款。后海那地方，暂时还没整体规划开发，怎么会看上那地方？”
负责开车的年轻小伙，刚入职不到两年，抖机灵插嘴说道：
“范无眠被人称作‘小天王’，现在比港城四大天王还要出风头，去好莱坞拍一部电影就能赚到三四千万美金。以他的影响力，说不定能把那附近给盘活，多吸引些地产商前去拿地。”
“他本人的实力已经不弱，而且一直有新闻在传，跟港城左氏地产的独生女有点暧昧关系。那位富家千金的外公，刚在港城山顶拿下一块价值11亿港币的地皮，而且只准备用来修建12栋别墅。”
“范无眠自己住在浅水湾，一套大别墅就价值接近2亿港币，估计认识不少周围的大富豪。沙河高尔夫球场旁边的那些商住房，本来价格挂高了，很长时间都卖不出去，他去买完两套别墅，很快就盘活了，现在一房难求.”
老周打趣说：
“看样子小葛你没少关注时事，了解第一手最新动向嘛，不过你说得没错，如果把范无眠争取过来，深城湾那块地方，很有可能被盘活。明星无论在哪里都更受关注，要是有他在，以后港商再来投资，肯定会多关注一下湾区沿岸。”
燕京有“前海”和“后海”，深城同样也有。
这年头。
深城还没什么“后海总部”、“深城超级总部”的概念，不过深城湾沿岸地区的土地，定位也较为核心。
整座城市的规划定位还不够清晰，大部分人觉得会向东扩张，而深城湾却位于西边。
事实是深城将来一路西扩，就连现如今鸟不拉屎的前海地区，都成了寸土寸金的香馍馍。
来到沿海的荒地旁，很快找到范无眠一行人。
双方碰面打了招呼，寒暄客套几句。
前面挂了一个“副”字的周天胜，好像跟蒲嘉静老爸很熟的样子，说前两个月去培训学习，还一起吃过几次饭。
很快切入正题。
此时此刻，周天胜旁敲侧击，询问范无眠说：
“范总这次过来考察，拿地是想做点什么样的生意？别的先不提，这地方风水应该相当不错，你看海景多漂亮，要是盖一栋二三十层的写字楼，拿来办公肯定舒服，员工们上班时候看看景色，心情都会好起来。”
一上来就从“风水”的角度点评，明显很懂如何吸引港商。
范无眠看破不说破，笑着回道：
“暂时还没下定决心，今天先过来看一下。之前从网上看见消息，好像协议转让土地的规定被取消了，现在全都采用招标、拍卖、挂牌的方式，土地价格涨了不少？”
“是啊，去年就取消了协议转让土地，招拍挂的方式更加正规些，有利于跟港城楼市一样，走向良性发展的道路。”
听周副局说完。
范无眠继续问道：“那这附近的地价，现在大概值多少钱？”
“这附近有些价格可以给伱参考，具体要看到底属于什么性质，居住、工业、酒店、商业办公都不一样。”
“那么商住混合，加办公、商场、和酒店呢？”
“.范总的胃口，有点大啊。”
周天胜确实挺意外，现在开发商拿地，地块用途大多比较单一，还不太流行商业综合体的概念。
范无眠想着牛皮吹足一点，容易探出底价，大手一挥告诉说：
“我感觉这里，适合打造成深城的尖沙咀，先建造写字楼和商场，然后盖一座超级摩天大楼，等发展起来之后，再对外出售住宅和公寓。”
“你们应该也知道，大楼和商场投资过大，租金回报又比较低，以附近的情况，可能要等很多年以后才能发展起来，没有住宅项目帮忙回本，估计会赔死。”
“所以来这里拿地，面积需要足够大才行，总投资至少也要50亿人民币”
他本就是身价接近10亿港币的富豪。
假如再拉些合伙人入局，从银行贷款搞开发，考虑到又不是一次性投入那么多资金，喊出“50亿人民币”，倒也不会让周天胜他们觉得完全不可能。
根本原因，还是范无眠来自于港城。
港城有些摩天大楼，一栋的造价就超过百亿港币，有实力的地产开发商太多了，近年来有不少人都跑到内地发展。
周天胜被这个数字，撩到心里一阵发痒，半开玩笑半认真，回答说：
“假如范总真能投资50亿，你想圈多大的地皮，就圈多大的地皮。前段时间安宝那边，刚以挂卖的形式出让一块4万7900平米左右的商住用地，成交价是1亿6600万，跟你们港城比便宜多了。”
“去年10月份开始，全市启动城中村改造，有些急需和特别鼓励发展的项目，又或者是以土地入股的项目，其实依然还能选择协议出让土地的方式，但审批手续方面稍微麻烦一点，50亿级别的巨大投资，那肯定有机会争取一下。”
“采用协议出让土地的方式，地价能够便宜一点，但也会做出些硬性的要求，避免投资方违约。为了缓解资金压力，还可以分期支付土地出让金”
企鹅股正在涨，股价的上涨速度还很快。
得知占地面积4万7900平米的商住用地，仅仅只价值1亿6600万，范无眠那叫一个心动。
说起来是50亿级别的投入。
但规划设计耽搁一年半载，平整土地再耽搁一年半载，挖地基再耗费一年半载，到时候范无眠的资金问题，大概率早已经彻底不成问题。
实际上在初期，只需要考虑拿地的成本。
自己掏出一笔钱，剩下的资金可以从银行贷款，等于支付点利息炒地皮，到时候分批逐步开发，将整个工期拖个10年、20年，房价早就涨上天了。
深城湾旁。
前世春笋大厦和深城湾一号所在的这一片地段，无论位置还是增值潜力，都挑不出任何毛病。
之前还信誓旦旦，下定决心说只是过来看看。
简单了解完情况以后。
范无眠精神亢奋，拿宝马740的引擎盖当做桌子，用石子压着规划图的四个角，和周天胜聊起自己的设想。
围绕后世的深城湾人才公园，一连指了九块简单画出来的方格，每个方格都是一块土地，总面积有大有小，加起来差不多总共有32万平方米。
其中两块加起来，占地面积差不多有8万3000平方米，他提出想用来建造豪华别墅区，吸引港城居民过来买房。
当然，只是个借口罢了。
另外还规划一座400米高的摩天大楼，外加一座商场、以及办公园区和豪华住宅楼。
承诺是除去拿地价格，十年内总投资不低于50亿人民币，要不然官方有权没收未开发的土地，并且追缴违约金。
而这片“城市综合体”的土地打包转让价格，暂时还没办法统计，涉及到金额如此巨大的外资招商，优惠肯定是有的。
如今深城商业性质的平均基准地价，每平米仅为1840块左右，住宅性质的基准地价，也仅为2170块左右。
罗胡、福畑等区，才是人们眼中的好地方，深城湾附近无人关注，价格相对便宜了许多。
再考虑到如此大额的投资，能够起到带动周边发展、提高就业率、拉动税收增长等等好处，周天胜建议范无眠把投资金额定高一点，这样也方便审批盖章。
因此。
10年内预计50亿的投资额，又被口头追加至65亿。
容积率大于1.0的建筑，按照楼面价计算价格，容积率小于1.0的建筑，按照基准地价计算价格。
由于还打算建造住宅，用于对冲在投资商业地产项目方面的风险，而住宅的土地出让价格，相对比较贵。
范无眠粗略计算完，发现假如按照100万平方米的建筑面积，楼面均价2000块一平米计算，初期投入的拿地成本实在太高，至少需要20亿人民币左右